Chi compra casa in Val di Sole quasi sempre non abita in Val di Sole. Arriva da fuori, vede la casa due o tre volte, si innamora della vista e firma. Poi, mesi dopo, scopre che la mansarda non risulta da nessuna parte, che il fienile accanto non è suo, o che il Comune non consente quell’uso.
Non sono casi rari e quasi mai sono truffe: sono case vecchie, passate di mano tra parenti, ampliate quando le regole erano altre. Il punto è che i problemi vanno trovati prima del preliminare, non tra il preliminare e il rogito. Dopo la firma il compratore è già impegnato, e chi ha meno margine di trattativa è lui.
Ecco cosa guardiamo noi prima di far firmare qualcosa a un cliente.
1. La casa esiste com’è disegnata? (conformità catastale)
La planimetria catastale deve corrispondere a quello che si vede entrando. Un bagno ricavato dopo, una parete spostata, un sottotetto diventato camera: se non risultano, c’è una difformità da sanare.
Non è un dettaglio formale. Dal 2010 l’atto di compravendita richiede che il venditore dichiari la conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto: senza quella dichiarazione l’atto è nullo. Il notaio non può chiudere gli occhi, e se il problema salta fuori il giorno del rogito il rogito salta.
2. La casa è stata costruita legittimamente? (conformità urbanistica)
È la verifica che viene saltata più spesso, perché molti danno per scontato che sia la stessa cosa della precedente. Non lo è. Il catasto serve al fisco, i titoli edilizi dicono se l’immobile è legittimo. Una casa può essere perfettamente aggiornata al catasto e avere comunque un abuso edilizio alle spalle.
Qui bisogna risalire ai titoli: licenza o concessione originaria, varianti, condoni, ultima pratica presentata. In Trentino l’urbanistica ha una legge provinciale propria, quindi le procedure e le tolleranze non coincidono sempre con quelle nazionali: è un lavoro che va fatto sul posto, negli archivi del Comune.
Il cosiddetto Salva Casa ha semplificato la regolarizzazione di alcune difformità parziali, ma non è un condono e non copre gli abusi sostanziali. Serve comunque un tecnico che valuti il caso specifico: cosa si sana, come, con che tempi e a che costo.
3. Chi vende è davvero il proprietario, e la casa è libera?
Visura ipotecaria e verifica della provenienza. Si controlla che non ci siano ipoteche, pignoramenti, servitù o diritti di terzi, e da dove arriva la proprietà. Una casa arrivata per donazione, per esempio, merita più attenzione delle altre: gli eredi legittimari possono impugnarla entro certi termini, e alcune banche fanno storie a concedere il mutuo.
Nei centri storici della valle capita spesso un’altra cosa: proprietà frazionate tra molti eredi, con soffitte, cantine, androni e porzioni di tetto intestate a persone diverse. Meglio sapere prima chi deve firmare.
4. Che vincoli ci sono sopra
Siamo tra il Parco Nazionale dello Stelvio e il Parco Adamello-Brenta, e molti nuclei sono centri storici tutelati. Vincolo paesaggistico, vincolo storico-artistico, norme del centro storico: cambiano cosa si può fare e quanto tempo ci vuole per ottenere il permesso.
Poi c’è una questione tipicamente trentina: alcuni Comuni pongono limiti alle seconde case, con destinazioni d’uso riservate a chi risiede. Se l’idea è comprare per usarla due settimane l’anno o per affittare ai turisti, è una cosa da verificare in Comune prima, non dopo.
5. Quanto costa mantenerla
L’attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio in compravendita e va allegato all’atto. Vale la pena leggerlo davvero invece di archiviarlo: in una casa di montagna la differenza tra una classe bassa e una classe alta si sente sulla bolletta ogni inverno, e dice anche quanto costerebbe sistemarla.
Se l’immobile è in condominio, servono la tabella millesimale, le spese ordinarie e soprattutto le delibere di lavori già approvati ma non ancora pagati: quelli seguono la casa, non chi c’era prima.
Il conto che conviene fare
Una verifica tecnica prima del preliminare costa qualche centinaio di euro. Una difformità scoperta al rogito costa il rogito, e a volte anche la caparra. Se poi la difformità emerge dopo, quando si va a vendere o a chiedere una detrazione, costa la pratica di sanatoria più il tempo di fermo.
Noi lavoriamo in Val di Sole da oltre trent’anni e facciamo entrambe le parti del mestiere: seguiamo la compravendita e siamo lo studio tecnico che fa le pratiche. Vuol dire che i controlli sopra li facciamo noi, prima, invece di scoprirli insieme al cliente il giorno dell’atto.
Se stai guardando una casa in valle e vuoi che la guardiamo anche noi, scrivici: bastano l’indirizzo e i dati catastali per capire se ci sono cose da chiarire.